Pimentel & Gonçalves
Orientação e atuação jurídica para comprar, vender, regularizar, transmitir, proteger ou recuperar imóveis, tanto pela via extrajudicial quanto perante o Poder Judiciário.
Quem procura costuma dizer: problema com imóvel, escritura, posse, lote, contrato ou registro.
Boa parte dos problemas imobiliários chega ao escritório com a mesma frase: o imóvel é da família há anos, mas o documento não está certo. Por trás dessa frase podem estar situações bem diferentes, e cada uma tem um caminho próprio. Um contrato de gaveta que nunca virou escritura não se resolve do mesmo modo que uma posse antiga sem qualquer documento, nem do mesmo modo que uma escritura lavrada e nunca registrada.
O primeiro trabalho, por isso, não é escolher uma ação. É ler a matrícula do imóvel, entender a cadeia de transmissões, verificar o que existe de contrato, de pagamento e de posse, e comparar tudo isso com a situação do bem perante o município e o cartório de registro de imóveis. Só depois dessa leitura é possível dizer qual medida cabe, o que precisa ser reunido antes e o que pode atrasar o caminho.
Em muitas situações a via extrajudicial resolve, e resolve mais rápido, porque trabalha diretamente no cartório e dispensa a disputa. Em outras, o conflito, a ausência de uma das partes ou a recusa de um confrontante tornam a via judicial inevitável. As duas hipóteses são avaliadas desde o início, para que o cliente saiba o que esperar de cada uma antes de decidir.
Se a sua situação se parece com alguma delas, já existe o que analisar.
Não existe um procedimento único para regularizar imóvel. O que define a via correta é a origem do direito, a documentação existente e a presença ou não de conflito.
Quando o negócio já foi feito e falta formalizar, o caminho costuma ser a escritura pública seguida do registro na matrícula. O registro é o que transfere a propriedade: sem ele, quem pagou continua sendo apenas titular de um direito pessoal contra o vendedor. Antes da lavratura levantam-se as certidões do imóvel e dos vendedores, verificam-se ônus, penhoras e dívidas, e confere-se o recolhimento do imposto de transmissão.
É a medida de quem pagou o imóvel e não consegue a escritura porque o vendedor se recusa, desapareceu, faleceu ou encerrou as atividades. Além da ação judicial, existe hoje a via extrajudicial, processada no próprio cartório de registro de imóveis, introduzida pela Lei nº 14.382 de 2022.
Processada no cartório de registro de imóveis da situação do bem, com ata notarial lavrada por tabelião, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, e manifestação dos confrontantes e dos titulares constantes da matrícula. É o caminho natural quando a posse é antiga, pacífica e ninguém se opõe.
Continua necessária quando há oposição, quando um confrontante não pode ou não quer se manifestar, quando a cadeia registral apresenta defeito relevante ou quando o caso exige providências que o cartório não pode resolver sozinho. As modalidades previstas em lei têm requisitos e prazos diferentes, que variam de dois a quinze anos conforme a situação, e a escolha da modalidade muda todo o conjunto de provas a ser reunido.
Reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório protegem quem sofreu esbulho, turbação ou ameaça. Quando a agressão à posse tem menos de ano e dia, o procedimento admite pedido liminar, o que faz do tempo de reação um fator decisivo.
Averbação de construção, retificação de área, desmembramento, instituição de condomínio, direito de laje e regularização fundiária urbana são procedimentos registrais e administrativos que resolvem a divergência entre o que existe no imóvel e o que consta da matrícula.
Compra e venda, promessa, permuta, cessão de direitos, loteamento, locação urbana e arrendamento rural. A revisão antes da assinatura evita a maior parte dos litígios que chegam depois, porque define desde o começo quem responde por dívidas anteriores, por vícios, por prazos e pela entrega da documentação.
Cobrança e defesa de cotas condominiais, aplicação da convenção e do regimento interno, obras, infiltrações, uso das áreas comuns e conflitos entre vizinhos.
São pontos que aparecem com frequência e que, identificados no começo, encurtam bastante o caminho.
No primeiro contato a equipe compreende a situação, identifica a urgência e informa quais documentos precisam ser reunidos.
Documentos e fatos são examinados para identificar direitos, riscos, alternativas e a medida jurídica adequada.
O cliente recebe orientação clara sobre os caminhos possíveis, as etapas e as providências necessárias antes do início do trabalho.
A equipe executa a estratégia, informa os acontecimentos relevantes e acompanha a demanda até a conclusão.
Nem tudo é indispensável no primeiro dia. Quanto mais completo o material, mais preciso é o diagnóstico.
Respostas de caráter geral. Nenhuma delas substitui a análise do caso concreto.
As informações desta página têm caráter meramente informativo, não constituem consulta jurídica e não substituem a análise individual de cada caso. Prazos, requisitos e procedimentos podem variar conforme a legislação aplicável e a situação concreta.
Quando isso acontece, as frentes são tratadas em conjunto desde a primeira reunião.
O atendimento presencial é feito mediante agendamento, na sede em Belo Horizonte, e reuniões também podem ser realizadas por meio eletrônico.